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一、基礎設施公募REITs定義

我國公開募集基礎設施證券投資基金（以下簡稱基礎設施公募REITs）是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產，顺利获得基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目，並將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。按照規定，我國基礎設施公募REITs在證券交易所上市交易。

基礎設施資產支持證券是指依據《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》等有關規定，以基礎設施項目產生的現金流為償付來源，以基礎設施資產支持專項計劃為載體，向投資者發行的代表基礎設施財產或財產權益份額的有價證券。基礎設施項目主要包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，污染治理、信息網絡、產業園區等其他基礎設施。

二、基礎設施公募REITs意義

基礎設施公募REITs是國際通行的配置資產，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，能有效盤活存量資產，填補當前金融產品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效。短期看有利於廣泛籌集項目資本金，降低債務風險，是穩投資、補短板的有效政策工具；長期看有利於完善儲蓄轉化投資機制，降低實體經濟槓桿，有助于基礎設施投融資市場化、規範化健康开展。

三、基礎設施公募REITs架構特點

一是80%以上基金資產投資於基礎設施資產支持證券，並持有其全部份額；基金顺利获得基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權；

二是基金顺利获得資產支持證券和項目公司等特殊目的載體取得基礎設施項目完全所有權或經營權利；

三是基金管理人主動運營管理基礎設施項目，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流為主要目的；

四是採取封閉式運作，收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%。

基礎設施公募REITs示例圖

四、基礎設施公募REITs產品特點

基礎設施公募REITs是並列於股票、債券、基金和衍生品的證券品種，產品具備以下特點：

一是公募REITs可盤活存量資產，提升基礎設施資產估值，取得流動性溢價，同時给予增量投資資金，改善負債水平，降低企業槓桿率，助力企業「輕資產」運營模式轉型，更好地有助于資本市場服務實體經濟；

二是公募REITs產品將90%的基金年度可分配利潤用於分配，高比例分紅，同時由於基礎設施項目權屬清晰，現金流持續、穩定，投資回報良好，填補了當前金融產品的空白，豐富了投資品種，便利投資者投資於流動性較弱的基礎設施項目；

三是公募REITs產品規則透明健全，比照公開發行證券要求建立上市審查制度，制定了完備的發售、上市、交易、收購、信息披露、退市等具體業務規則。基礎設施項目可藉助資本市場公開、透明機制，顺利获得資本市場融資，引導金融資金參與實體項目建設，實現高質量开展。

五、上交所私募REITs實踐

上交所持续探索實踐，初步構建了類型豐富、運行穩健的私募REITs市場。截至2020年底，上交所私募REITs產品已經覆蓋高速公路、倉儲物流、產業園區、租賃住房、商業物業等多種不動產類型；推出了首單基礎設施私募REITs，引領了境內市場儲架式產品、可擴募產品等多輪創新，為試點公募REITs積累了豐富的實踐經驗。

此外，上交所基金市場規模佔比超過交易所市場的70%，品種覆蓋股票、債券、黃金、貨幣等多種資產類別，連接場內、場外，跨越境內、境外。上交所ABS資產類型覆蓋應收賬款、融資租賃、消費金融、基礎設施等全部大類基礎資產，發行規模超過3萬億元，市場規模約佔交易所市場的70%。

第一期：什麼是REITs

1、REITs的定義

REITs，是指「不動產投資信託基金」，是向投資者發行收益憑證，募集資金投資於不動產，並向投資者分配投資收益的一種投資基金。

2、REITs在全球市場的开展

我們的工作和生活都與不動產的开展密切相關，寫字樓、購物中心、高速公路、產業園區等，都屬於不動產的範疇。放眼全球，REITs起源於美國，後开展到澳大利亞、日本、新加坡、香港等40多個國家和地區。從誕生到現在的近60年裏，基礎資產從商業物業逐步拓展到了交通、能源、零售、醫療等領域，全球資產管理規模已超過2萬億美元。

3、REITs的功能和特點

REITs的推出對宏觀經濟开展意義重大，可以幫助企業快速回籠資金，盤活存量資產，給市場注入新動能。此外，降低了投資者參與不動產投資的門檻，具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點。

4、境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步

2020年4月30日，中國證監會和國家發改委聯合發佈重要通知，境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。這意味着個人投資者也可以顺利获得參與公募REITs，分享國家經濟高質量开展的紅利，但應分析相關知識，知曉投資風險，理性投資。

第二期：公募REITs的探索开展之路

1、REITs可分為公募型和私募型

按照募集方式，REITs可分為公募型和私募型。從國際經驗來看，REITs市場的开展並非一蹴而就，现在普遍要求REITs以公開募集、上市交易為主。

2、上交所REITs市場的探索和嘗試

我國REITs市場經歷了前期私募REITs的探索和嘗試，在國內既有法律框架下發行了具有相似功能的「類REITs」產品。以上交所為例，截至2020年7月末，已有33單類REITs產品發行，規模562億元，覆蓋倉儲物流、產業園區、租賃住房、商業物業、高速公路等多種不動產，為試點公募REITs積累了較多實踐經驗。

3、聚焦基礎設施領域召开公募REITs試點

2020年8月7日，中國證監會發佈《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，聚焦基礎設施領域召开公募REITs試點。試點項目具有權屬清晰、信用穩健、投資回報良好等特點。宏觀上，有助於落實深化金融供給側結構性改革政策，為基礎設施建設给予直接融資支持。微觀上，可以降低企業的槓桿率，實現「輕資產」模式轉型。同時，公募REITs是一種區別於股票和債券的大類金融產品，填補了我國資本市場空白，可以為投資者给予中等收益、中等風險資產，有助於投資者的多元化資產配置，這也是本次試點值得期待的一大亮點。

第三期：公募REITs試點為何首選基礎設施領域？

我國首推基礎設施REITs試點，其實原因很簡單——我們擁有巨大的基礎設施存量，而且很多項目收益率和現金流都不錯，可以為REITs给予理想的資產來源。整體來看，我國开展基礎設施REITs的優勢有以下幾點：

1、基礎設施的存量規模大

我國基礎設施存量超過100萬億元，REITs的开展空間充足。據統計，僅2003-2017年，中國累計的基礎設施投資規模就高達108萬億元。考慮一定的折舊率後，即使按1%的證券化比例計算，轉化為REITs的規模也有望達到萬億級別。

2、基礎設施還有較大增長空間

未來政策發力新基建，可選的底層資產會越來越豐富。我國每年新增的基建投資規模超過15萬億元，統計局亦測算，我國基礎設施整體存量水平約相當於發達國家的30%，還有較大增長空間。隨着產業政策逐步向新基建方向傾斜，包括5G通信設施、城市軌交、數據中心、特高壓、新能源車充電設施等領域的投資，也有望為REITs给予新的可選資產。

3、基礎設施項目收益較為穩定

很多成熟的基礎設施，比如電力、水利、高速公路等項目，都有穩定的收入和現金流，適合作為REITs的底層資產。

第四期：公募REITs與普通公募基金有什麼不同？

1、公募REITs和普通公募基金的區別

作為一名投資者，相信大家對常見的股票基金、債券基金、貨幣基金等並不陌生，或許已經有過購買經歷。那麼，公募REITs和普通的公募基金有什麼不同呢？其實，公募REITs也是公募基金的一種，只不過在投資標的、發行定價以及市場波動等方面與其他公募基金產品有些不一樣。

2、關注公募REITs的投資標的

在投資標的方面，REITs是限定主要投資於不動產的基金。本次試點的基礎設施包括倉儲物流、收費公路、信息網絡、產業園區等，不包括住宅和商業地產。簡單來說，基礎設施公募REITs可以讓投資者們用較少的資金參與到大型基建項目中，從而分享項目的基礎收益和資產升值。

3、基金管理人的職責也有變化

另外，和普通公募基金着重在二級市場交易不一樣，公募REITs要求基金管理人參與到一級市場中，而且要主動履行項目日常運營管理的職責，以取得更好的回報。也就是說，投資者申購REITs份額後，基金管理人會代替他們對其所投資的項目進行監督和管理，從而讓這個項目較好的運營起來，保障收益得以實現。

第五期：如何看待公募REITs的風險收益特徵

1、基礎設施公募REITs具有普惠性

根據試點相關要求，基礎設施公募REITs採用「公募基金+基礎設施資產支持證券」的產品結構，是一種風險回報比中等的權益類投資品種，充分體現了普惠性。

2、基礎設施公募REITs的配置價值較高

根據國際經驗，公募REITs可以给予相對穩定的分紅收益，其總的長期複合回報也相當可觀。另外，公募REITs與股票、債券等其他金融資產關聯性低，風險分散效果也較好，具有較高的配置價值。

3、試點政策的相關要求

我國本次公募REITs試點，主要聚焦重點地區的優質資產，並且試點政策強調，公募基礎設施REITs試點「鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群等召开試點」，且項目應「具有成熟的經營模式及市場化運營能力，已產生持續、穩定的收益及現金流，投資回報良好，並具有持續經營能力、較好的增長潛力」。

4、試點項目聚焦優質資產

從以上要求看，前期試點的項目，相對來說會是存量資產中質量較好的一批，這將有助於基礎設施類REITs產品的順利發行和穩健運行。同時，在市場流動性相對充裕、整體資產收益率下行的大背景下，優質基礎設施類資產可以為投資者给予更為合理、穩健的長期回報。

附件：

1、基礎設施公募REITs投資修煉手冊（一）（http://edu.sse.com.cn/REITS/document/c/5497435.pdf）

2、基礎設施公募REITs投資修煉手冊（二）

（http://edu.sse.com.cn/REITS/document/c/5497436.pdf）

3、基礎設施公募REITs投資修煉手冊（三）

（http://edu.sse.com.cn/REITS/document/c/5497437.pdf）

4、基礎設施公募REITs投資修煉手冊（四）

（http://edu.sse.com.cn/REITS/document/c/5497438.pdf）

5、基礎設施公募REITs投資修煉手冊（五）

（http://edu.sse.com.cn/REITS/document/c/5497439.pdf）

6、基礎設施公募REITs投資修煉手冊（六）

（http://edu.sse.com.cn/REITS/document/c/5497440.pdf）